토지를 양도할 때 예상치 못한 세금 부담으로 당황하는 경우가 많습니다. 양도소득세는 보유기간, 사업용 여부, 등기 여부에 따라 세율이 크게 달라지므로, 매도 전 세율 구조를 정확히 파악해두는 것이 중요합니다.
토지 양도소득세 세율표 한눈에 보기
양도소득세율은 과세대상 자산별, 보유기간별, 등기 여부, 과세표준 금액에 따라 차등비례세율과 초과누진세율을 함께 적용합니다. Chamsp 아래는 2025년 현재 적용되는 주요 세율을 정리한 것입니다.
보유기간별 기본 세율
| 보유기간 | 토지·건물 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 50% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% |
| 2년 이상 | 기본누진세율 (6~45%) |
| 미등기 양도 | 70% |
토지 및 건물로서 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 과세표준의 40%, 1년 미만인 경우 과세표준의 50%를 세율로 적용합니다.
기본 누진세율 (2년 이상 보유 시)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1.5억 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억 ~ 3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
비사업용 토지 중과세율
토지 양도세에서 가장 핵심적으로 확인해야 할 부분이 바로 사업용·비사업용 구분입니다.
비사업용 토지란?
일반적으로 아래 세 가지 중 하나에도 해당하지 않으면 비사업용 토지로 봅니다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용, 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업에 사용, 보유기간 중 60% 이상 사업에 사용이 그 기준입니다. TAXLY 나대지나 잡종지처럼 실질적인 사업 목적 없이 보유하던 토지가 대표적인 비사업용 토지에 해당합니다.
중과세율 적용
비사업용 토지로 판정되면 기본세율(6~45%)에 10%p를 가산한 중과세율이 적용되어 세금 부담이 크게 늘어납니다. Premiertaxblog 즉, 과세표준 구간에 따라 최대 55%까지 세율이 올라갈 수 있습니다.
지정지역 내 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 기본세율에 20%p가 더해지며, 지정지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 수령한 사실이 확인되는 경우에는 기본세율에 10%p만 가산합니다.
장기보유특별공제와 절세 포인트
비사업용 토지의 장기보유특별공제
과거에는 비사업용 토지에 대해 장기보유특별공제가 적용되지 않았으나, 현재는 보유기간 3년 이상인 토지에 대해 매년 2%씩 공제되도록 바뀌었습니다. 비사업용 토지를 15년 이상 보유했다면 30%의 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.
공익 수용 시 중과 예외
비사업용 토지라도 공공사업에 따라 강제수용을 당할 경우 일정 요건을 충족하면 비사업용 토지로 보지 않아 중과세율이 적용되지 않습니다. TAXLY 수용 대상 토지 보유자라면 반드시 사전에 확인이 필요합니다.
토지 양도세 신고 전 체크리스트
- 보유기간이 2년 이상인지 확인
- 해당 토지가 사업용으로 인정받을 수 있는지 검토
- 지정지역 여부 확인
- 등기 여부 확인 (미등기 시 70% 중과)
- 장기보유특별공제 적용 가능 기간 산정